932 Udlejning af værelser

Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse, kan du vælge mellem 3 forskellige beskatningsmetoder:

1. Bundfradragsmetoden

2. Regnskabsmetoden

3. "Glemme"-metoden

Beregning af skat ved udlejning af værelser i ejerbolig


1. Bundfradragsmetoden.

Hvis du bor i ejerbolig, kan du  vælge at betale skat af den del af bruttolejeindtægterne, som overstiger 1 1/3% af ejendomsværdien pr. d. 01.10. i indkomståret. Er dit hus eksempelvis vurderet til 2.000.000 kr. pr. d. 01.10.2009, har du i 2014 et bundfradrag i skatten af lejeindtægterne på 26.666 kr. Der blev med virkning for 2002 indført et mindste bundfradrag på 24.000 kr om året, og det har betydning for alle, hvis ejerbolig har en ejendomsværdi på under 1.800.000 kr.

Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selv om du kun har udlejet værelser i  f. eks. 4 måneder

Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året.

Bor du til leje eller har du en andelsbolig, udgør bundfradraget 2/3 af den årlige leje eller boligafgift inkl. varme efter fradrag af boligstøtte. 

Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes som møbleret eller umøbleret.

Du skal betale skat af den samlede betaling, som du modtager ved udlejningen, dvs. bruttolejeindtægten. Du skal således også betale skat af de beløb, som du får for el, gas, varme, telefon og lignende. Bundfradraget skal således dække samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være fradragsberettigede ved udlejningen.

Hvis du bor i ejerbolig, skal du desuden betale fuld ejendomsværdiskat, selv om en del af boligen har været udlejet. 

Nettoindkomsten beskattes som kapitalindkomst, hvis du er ejer, og personlig indkomst, hvis du er lejer eller andelshaver.

Du kan frit vælge at gå over til at anvende regnskabsmetoden, men hvis du gør dette, kan du ikke senere vende tilbage til metoden med variabelt bundfradrag.

Metoden med variabelt bundfradrag er langt den letteste at anvende, og er der blot tale om, at du udlejer et enkelt værelse til en studerende, vil denne metode også i de fleste tilfælde føre til den laveste skat.


2. Regnskabsmetoden

Hvis du vælger denne metode, skal du beskattes af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning.

Du har i denne situation ikke noget variabelt bundfradrag, men til gengæld kan du fratrække en forholdsmæssig andel af boligens driftsudgifter, såsom ejendomsskatter, renovation, forsikringer, vedligeholdelse samt el, vand og varme. Har du udlejet et værelse på 20 kvm., og er dit samlede boligareal på 120 kvm., kan du fratrække 1/6 af de nævnte driftsudgifter.

Du kan endvidere nøjes med at skulle betale ejendomsværdiskat af den ikke udlejede del af ejendommen.

Hvis du vælger regnskabsmetoden, kan du ikke senere vende tilbage til metoden med variabelt bundfradrag.

Anvender du regnskabsmetoden, vil vi råde dig til at få bistand med udfærdigelse af ejendomsregnskabet fra en revisor.

 

3. "Glemme"- metoden.

Denne metode, som os bekendt er ret så udbredt, kan vi bestemt ikke anbefale.

Hvis skattevæsenet opdager, at du har glemt at opgive alle lejeindtægterne på din selvangivelse, kan du straffes for skattesvig i medfør af skattekontrollovens § 13.

Har du handlet forsætligt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 2 år.

Har du handlet groft uagtsomt, er straffen bøde eller under skærpende omstændigheder hæfte.

Har du forsætligt unddraget dig en skat på over 100.000 kr., står du som udgangspunkt til en frihedsstraf i form af hæfte eller fængsel samt en tillægsbøde på 1 gange det unddragne skattebeløb.

Hvis du forsætligt har unddraget dig en skat på mindre end 100.000 kr., står du normalt til en bøde på 2 gange det unddragne beløb, dog kun 1 gange den del af beløbet, som er under 30.000 kr. Er den samlede unddragelse på under 4.000 kr. kan du normalt slippe med en advarsel.

Hvis du har handlet groft uagtsomt, er bøden normalt på 1 gange det unddragne skattebeløb, dog kun en ½ gange den del af beløbet, som er under 30.000 kr. Er den samlede unddragelse på under 8.000 kr. kan du normalt slippe med en advarsel.

Du får normalt rabat, hvis du melder dig selv.

Der gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år i sager om skattesvig.

Nu er du advaret!


08-09-14