712 Forskellige typer af lejemål

Den danske boliglovgivning indeholder forskellige former for juridisk beskyttelse af lejere, idet reglerne - om blandt andet opsigelse og huslejens størrelse - varierer fra den ene type af lejemål til den anden.

Men inden vi kommer til en opdeling i såkaldte lejemåls-typer vil vi skynde os at understrege, at alle emnerne under lejeret omfatter privat udlejning af 'hus eller husrum', dvs. leje af værelse, lejlighed eller eventuelt en ejerlejlighed eller et parcelhus til beboelse. For hvis du lejer en bolig hos et socialt eller almennyttigt boligselskab, gælder bestemmelserne i lov om leje af almene boliger. Ved leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, gælder reglkerne i erhvervslejeloven.

Ligeledes vil du i et vist omfang kunne benytte reglerne i lejeloven, hvis du bor i en såkaldt privat andelsboligforening, hvor du som andelshaver har andel i foreningens formue. Her afhænger retstilstanden først og fremmest af boligforeningens vedtægter.

Alle afsnittene under lejeret kan derimod benyttes direkte af de mange, som har lejet en lejlighed eller et værelse til beboelse hos en privat udlejer, og det gælder, uanset om ejendommen ejes af en privatperson eller en juridisk person, for eksempel et aktieselskab, et anpartsselskab, en fond, en forening, en pensionskasse, en kommune eller staten.

Selv om lovgivningen skelner mellem mange forskellige lejemåls-typer, vil vi nøjes med fire, for det vil være dem, det drejer sig om i mindst 90 procent af alle boligsager.

Den første type af lejemål er alle de lejligheder, som ligger i ejendomme med mere end to beboelseslejemål. Lejere af sådanne lejligheder får den bedste juridiske beskyttelse, idet deres lejemål er næsten uopsigelige, og det kan du eventuelt læse mere om på emne nummer 752.
Den anden type af lejemål er lejligheder i to-familiehuse, hvor udlejeren selv bor, samt leje af enfamiliehuse, hvilket vil sige ejerlejligheder eller villaer. Sådanne lejemål kan som altovervejende hovedregel kun opsiges med et års varsel, og det kan du eventuelt læse mere om i emne nummer 753.
Den tredje type af lejemål er de værelser - ofte kaldet klubværelser - der ikke er en del af udlejerens egen bolig. Sådanne værelser kan kun opsiges i meget specielle tilfælde, og det kan du eventuelt læse mere om i emne nummer 754.
Den fjerde type af lejemål er alle de værelser, der er en del af udlejerens bolig - enten hans beboelseslejlighed eller det en- eller tofamiliehus, han bor i. Her får du som lejer den dårligste beskyttelse, idet disse lejemål uden videre kan opsiges med en måneds varsel. Og det kan du ligeledes læse mere om på emne nummer 754.

I denne sammenhæng skal du i øvrigt være opmærksom på, at det ikke er udlejeren, der afgør, om en lejebolig er en lejlighed eller et værelse. Selv om en udlejer benytter betegnelsen 'værelse' i din lejekontrakt, kan beboelsen udmærket være en 'lejlighed'. For indeholder det såkaldte værelse et selvstændigt køkken - eventuelt i form et skabsarrangement med vask og kogeplader - bliver det rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Og dermed ændres din beskyttelse som lejer. Måske bliver dit lejemål næsten uopsigeligt, og i heldigste fald - for udlejeren (!) - vil han kunne tvinge dig til at flytte med et års varsel.

Derfor skal du ikke blindt tro på, at du har lejet 'et værelse', hvis du pludselig modtager en opsigelse. Har udlejeren forsynet din lejebolig med køkken, dvs. selvstændig kogemulighed samt vand og afløb, kan du protestere mod opsigelsen med henvisning til, at det juridisk set er 'en lejlighed'. Ved afvejningen af, om det lejede er et værelse eller en lejlighed, spiller bade- og toiletfaciliteterne ingen rolle overhovedet. Det er ligegyldigt, om der findes bad og toilet i det lejede, eller om lejeren har adgang til bad og toilet. Forskellen mellem en et-værelses lejlighed og et værelse går udelukkende på, om det lejede er forsynet med et køkken eller ej!

Men tilbage til de fire væsentligste lejemåls-typer, som i et vist omfang vil være omfattet af forskellige juridiske beskyttelses-regler. I stedet for at gennemgå reglerne for hver lejemålstype, vil vi nøjes med at fremhæve de væsentligste forskelle under de enkelte emner, fx under 'Huslejens størrelse'.

Hvis du ønsker at vide mere om netop dit lejemål, kan du gå direkte til din overvejelse på de følgende emner: Fra emne nummer 713 til emne nummer 758.