Hvordan får vi aflyst et indfriet pantebrev, som er bortkommet?
Min søster og jeg har købt mine forældres sommerhus. Mine forældre oplyste, at der
ikke var gæld på huset, hvilket også er sandt. Ved tinglysningen viste det sig dog,
at der er tinglyst et sælgerpantebrev på sommerhuset (som er betalt, men er ikke
blevet aflyst).
Hvad skal vi gøre for at få slettet retsanmærkningen i det endelige skøde? - og
samtidig bevise, at pantebrevet er indfriet.
Mine forældre fik det originale pantebrev tilsendt, da det var indfriet, men de har ikke kunnet finde pantebrevet
Svar:
Desværre er det ikke så nemt at få aflyst et pantebrev, som er bortkommet. Det kan således have lange udsigter med at få retsanmærkningen slettet.
Tidligere kunne et pantebrev, der ifølge sit indhold skulle være indfriet for mange år siden, eller et bortkommet ejerpantebrev, som havde en beskeden hovedstol og en vis alder, ofte aflyses af tinglysningsdommeren i den retskreds, hvori ejendommen lå, idet man kunne anmode om, at pantebrevet blev udslettet i medfør af Tinglysningslovens § 20, stk. 2, hvori det hedder:
"§ 20. Dommeren sletter rettigheder, der åbenbart er ophørt.
Stk. 2. Findes der i tingbogen uudslettede rettigheder, der må antages at
have mistet deres betydning, eller som sandsynligvis er ophørt, eller
hvortil der efter al rimelighed ikke længere findes nogen berettiget,
indkalder dommeren mulige indehavere af rettighederne. Indkaldelse skal ske
ved offentliggørelse i Statstidende og et på stedet udbredt dagblad med et
varsel på ikke under 3 uger. Endvidere sendes der så vidt muligt
indkaldelse til den, der i tingbogen er anført som den berettigede. Melder
der sig ingen inden fristens udløb, udslettes rettigheden af
tingbogen."
Udgifterne til en udslettelse på denne måde var mindre end udgifterne ved en egentlig mortifikationssag, og tidsmæssigt var forløbet langt kortere.
Men efter indførelse af digital tinglysning i sept. 2009 fortolkes Tinglysningslovens § 20, stk. 2, meget mere restriktivt end før af Tinglysningsretten, og ejerpantebreve kan under alle omstændigheder ikke aflyses efter denne bestemmelse, uanset hvor gammelt ejerpantebrevet er, eller hvilket pålydende det har. Også for så vidt angår pantebreve, som ifølge deres indhold er indfriet for mange år tilbage, kan det være svært at få aflyst efter nævnte § 20, stk. 2. Tinglysningsretten kræver, at der indhentes erklæring fra kreditor - eller kreditors arvinger, hvis kreditor selv er afgået ved døden.
Såvel ved udslettelse efter TL § 20, stk. 2 som ved en mortifikation, jfr. nedenfor, skal der først indhentes erklæring fra pantets ejer og erklæring fra den tinglyste kreditor/den bank, der i sin tid har haft tinglyst meddelelse på et ejerpantebrev, om at pantebrevet er bortkommet efter indfrielse, og der skal fra tingbogen indhentes tinglysningsgenpart af selve pantebrevet samt en tingbogsattest for ejendommen, før man kan rette henvendelse til Tinglysningsretten. Men omkostningerne ved denne fremgangsmåde bliver kun gebyrerne for udskrifter fra tingbogen (kr. 120 for elektronisk hentet tingbogsattest og kr. 175 for udskrift af pantebrevet) foruden honorar, hvis man lader en advokat foretage ekspeditionerne.
Skulle det ikke være muligt at få pantebrevet udslettet i medfør af Tinglysningslovens § 20, stk. 2, er det nødvendigt med en egentlig mortifikationssag, men har man travlt (f.eks. for at få nye lån tinglyst anmærkningsfrit) er der mulighed for at gennemføre mortifikationssagen med forkortet varsel. Det vil sige, at mortifikationssagen går sin gang, men aflysning af pantebrevet vil allerede kunne ske 3 måneder efter annonceringen i Statstidende mod normalt 1 år - idet man enten hos retten har deponeret et beløb svarende til pantebrevets hovedstol med tillæg af 1 års rente eller stillet bankgaranti for beløbet. (Deponeringen/bankgarantien skal dog forblive stående i et helt år med tillæg af ankefristen på 4 uger.) Har man ikke travlt, kan man blot lade mortifikationssagen gå sin normale gang (og spare omkostningerne ved sikkerhedsstillelsen), og melder der sig ingen berettiget til pantebrevet, vil der 1 år efter annonceringen i Statstidende blive afsagt mortifikationsdom, og efter ankefristen på 4 uger kan man så aflyse pantebrevet af tingbogen.
Omkostningerne ved en mortifikationssag kan anslås til:
Tingbogsattest vedr. ejendommen kr. 120,00
Udskrift af pantebrevet
kr.
175,00
Annonce i Statstidende
ca. kr.
500,00
Retsafgift
kr.
400,00
Gebyr ankepåtegning kr. 175,00
I alt ca. kr. 1.370,00
Hertil kommer evt. udgifter ved en bankgaranti samt evt. advokatsalær, som kan variere fra advokatkontor til advokatkontor. Mit normale salær ligger på ca. kr. 3.000 inkl. moms.
Når mortifikationsdom er afsagt, kan man i øvrigt vælge, om man ønsker ejerpantebrevet aflyst af tingbogen – eller om man ønsker oprettet et digitalt ejerpantebrev i stedet. Sidstnævnte kunne være aktuelt, hvis man ønsker at gemme ejerpantebrevet (den betalte værdiafgift) for senere at bruge det som sikkerhedsstillelse, hvis man f.eks. ønsker at låne penge i banken til ombygning eller forbedring af ejendommen.
Jeg går umiddelbart ud fra, at I har kontaktet jeres forældres pengeinstitut for at høre, om ejerpantebrevet skulle ligge der? Selv om ejerpantebrevet ikke p.t. ligger til sikkerhed for noget lån, bliver ejerpantebreve ofte liggende i pengeinstituttet, selv om det underliggende skyldforhold er ophørt. Bankerne har endnu ikke fået digitaliseret (=indsendt papirpantebrevet til omdannelse til et elektronisk dokument i det digitale tinglysningssystem) alle de ejerpantebreve, de har liggende. De digitaliserer, efterhånden som der bliver brug for at gøre noget ved ejerpantebrevene. Hvis ikke I allerede har spurgt pengeinstituttet, ville det være et forsøg værd at forhøre sig. Dukker ejerpantebrevet op, sparer I jo både en hel del omkostninger samt ulejligheden ved en mortifikationssag.
Med venlig hilsen
Jørgen U. Grønborg
